Что проверить в Выписке из ЕГРН перед покупкой квартиры?
или Какие важные сведения нам сообщает Выписка из ЕГРН на квартиру?
___________________________________________________________________

На первой-второй странице выписки из ЕГРН указаны "Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости" все интуитивно понятно и просто даже обывателю, так как в ней вбиты такие сведения как:

• кадастровый номер квартиры [не путать с номером кадастрового квартала, указанном ниже];

• милицейский полный адрес квартиры [если дом, в котором находится нужная квартира еще не сдан, то будет указан СТРОИТЕЛЬНЫЙ адрес];

• номер этажа, на котором находится квартира;

• назначение объекта.

Это ОЧЕНЬ важно, когда вам пытаются продать апартаменты под видом квартиры или нежилое помещение на чердаке [техническом этаже] многоквартирного дома, внешне очень напоминающее жилую квартиру, а также подвальное помещение многоквартирного дома, также очень красиво внешне сделанное и похожее на жилое помещение на "цокольном этаже".
Нужно, чтобы было написано - ЖИЛОЕ

• наименование объекта.

Также ОЧЕНЬ важно, когда нам пытаются недобросовестные представители продающей стороны вместо КОМНАТЫ продать ДОЛЮ в квартире [то есть, вместо слово КОМНАТА, будет написано - КВАРТИРА, а в сведениях о зарегистрированных правах будет указана ДОЛЯ]
Или нам пытаются под видом ПОЛНОЦЕННОЙ квартиры [чаще всего, маленькой по общей площади], продать КОМНАТУ, в которой [чаще всего незаконно], установили мокрые точки [мойка в кухонном гарнитуре, раковина, душ, унитаз] и канализацию.
Если мы покупаем квартиру, в наименовании должно быть указано - КВАРТИРА.
Если мы покупаем комнату, в наименовании должно быть указано - КОМНАТА [а не квартира]

• кадастровая стоимость

ВНИМАНИЕ - в выписке из ЕГРН очень [!] часто указана НЕ актуальная кадастровая стоимость!! Обязательно дополнительно уточняйте ее перед сделкой, если сделка подразумевает расчеты налоговых платежей.

В разобранном нами разделе "Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости" есть и иные сведения, на которых мы не заострили внимание, так как они не имеют в данном случае како-либо значение.


Перейдем к следующему разделу Выписки из ЕГРН под названием "Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав или обременениях", который идет, обычно, с третьей страницы и до самого конца.

Если перед нашими глазами Выписка из ЕГРН в виде электронной Онлайн-выписки в формате pdf, полученной с портала Госуслуги, то в ней все очень удобно структурировано для изучения сведений.

Если мы посмотрим на первый столбик, в нем указано "1.1", что означает то, что пока мы не добрались до обозначения "1.2" в этом же столбике, ВСЕ сведения [указанные правее] будут касаться ОДНОГО определенного зарегистрированного права на ОДНО определенное лицо [исключение: когда супруги владеют каким-то правом всей квартиры или долей в ней ОБЩЕСОВМЕСТНО] на основании определенного ряда документов.

Итак, давайте изучим все то. что находится правее обозначения "1.1":

• Правообладатель [правообладатели]

Здесь мы видим паспортные данные [актуальные на момент регистрации права, а не момент формирования Выписки из ЕГРН] собственника квартиры.
Иногда мы можем здесь увидеть даже адрес электронной почты собственника квартиры [что может нам помочь в некоторых случаях].
Если квартирой или долей в ней владеет организация, здесь будут ее данные - название юр лица, организационно правовая форма [ООО, АО, ПАО и т.д.].
Если [как мы и говорили ранее] квартирой или какой-то определенной долей в ней владеет муж и жена в общей совместной собственности [только супруги могут владеть квартирой или какой-то долей в ней именно в общей совместной собственности], в данной графе будут указаны ФИО и паспортные данные обоих супругов.

Важно понимать, что в этой строке будет указан ТИТУЛЬНЫЙ собственник, то есть собственник, прямо указанный в документах основаниях и в данной выписке.
Но у нас есть гражданский, семейный и иные интересные кодексы РФ, исходя из содержания которых, несмотря на то, что в выписке указан ОДИН собственник, по закону их может быть ДВА [имеется ввиду - супруга, в браке с которой мужчина ВОЗМЕЗДНО приобрел квартиру и вписал только себя].

• Вид, номер и дата государственной регистрации права

Сведения в этой строке будут идти подряд через запятую.
Если первое, что написано "Собственность", то мы сразу понимаем, что квартирой владеет кто-то ОДИН ЕДИНОЛИЧНО [делаем поправку на ветер на счет супруги и все узнаем по браку, конечно же].

Если написано, "Общая СОВМЕСТНАЯ собственность", то мы понимаем, что квартирой или какой-то долей в ней совместно [без выделения долей внатуре] владеют именно двое супругов.
Если после слов "Общая совместная собственность" НЕ идет какая-либо дробь [типа 1/2, 1/3, 1/127635 и т.д.], то понимаем. что ВСЕЙ квартирой владеют ТОЛЬКО супруги с указанным правом собственности...

...НО, если ПОСЛЕ слов "Общая совместная собственность" следует какое-либо дробное число, например "2/3", то понимаем, что ДОЛЕЙ в размере 2/3 общесовместной собственностью обладают двое супругов и, значит, иное лицо или ИНЫЕ лица владеют оставшейся 1/3 ДОЛЕЙ уже в ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ.

То есть, внутри ДОЛЕЙ в общей долевой собственности на всю квартиру, какой-то долей двое людей владеют НЕ общей долевой собственностью, а общей совместной.

Понимаю, что это не легко сразу осознать, но постарался разжевать как можно проще и понятнее.

Если написано "Общая ДОЛЕВАЯ собственность", то мы понимаем, что есть ИНОЙ или ИНЫЕ собственники квартиры, которые НЕ являются указанному [разбираемому нами сейчас человеку] супругой или супругом.

После указания ВИДА собственности, сразу через запятую идет НОМЕР права собственности.
Этот номер нам ни о чем важном не говорит, не буду заморачивать вам голову некоторыми деталями этих цифр.

Далее через запятую следует ДАТА права собственности.
Это важный момент в некоторых частных случаях для глубокого риелторского/юридического анализа.
Постараюсь охватить подавляющее большинство случаев: если указанная дата идет, примерно, через 3-7 дней после даты наиболее позднего из перечня документов оснований, то все ОК, это просто дата начала права собственности собственника.

• Основание государственной регистрации

Это наиболее важный раздел Выписки из ЕГРН!!!
В нем указан ПОЛНЫЙ [если отсутствуют технически ошибки сотрудников Росреестра] перечень документов, на основании которых кто-то владеет всей квартирой или определенной долей в ней.

Документы, перечисленные в этом разделе еще называют коротко ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИМИ.

А Выписка из ЕГРН является ПРАВОПОДТВЕРЖДАЮЩИМ документом.

Опытный эксперт на рынке недвижимости, взглянув на мгновение именно на этот раздел, тут же может определить насколько "простая" или "сложная"/"рискованная" квартира рассматривается им.

По данному перечню мы можем понимать, какие именно документы нам необходимо будет запросить у продающей стороны в качестве ПЕРВИЧНОГО пакета документов для НАЧАЛА изучения юридической чистоты квартиры.

Не думайте, что если продающая сторона предоставила нам на ознакомление указанные в данном разделе документы, то с квартирой все в порядке [некоторые обыватели, действительно, так размышляют]. Содержание этих документов лишь говорит нам о том, ЧТО именно необходимо проверять в квартире и какие ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ документы мы должны запросить у продающей стороны перед сделкой.




В следующей строке мы видим надпись "Дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права"

Учитывая, что мы рассматриваем право и правообладателя первого [самого верхнего] под обозначением "1.1.", напротив всегда будет написано "Право на недвижимость действующее".
То есть, мы изучаем действующее право собственности.

Когда мы опустимся по изучению ниже [прошлых собственников], то напротив слов "Дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права" мы увидим ДАТУ и НОМЕР основания ПРЕКРАЩЕНИЯ права собственности, которое изучается нами в текущем разделе.




В следующей строке мы видим надпись "Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа"
Если напротив этих слов [правее в таблице] мы видим НЕ надпись "Данные отсутствуют", а какие-либо сведения, значит, мы имеем дело с проблемной квартирой и, скорее всего, супруг или супруга БЫВШЕГО собственника, который продал квартиру НАШЕМУ продавцу, НЕ предоставил НОТАРИАЛЬНОЕ СОГЛАСИЕ супруги или супруга в Росреестр на сделке.
Пока ЭТО не исправлено, НЕ рекомендую вам приобретать квартиру!!!



В следующих ДВУХ строках мы видим надписи "Заявленные в судебном порядке права требования" и "Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права".
Если напротив этих фраз указано что-либо иное КРОМЕ фразы "Данные отсутствуют", я также НЕ рекомендую приобретать данную квартиру. пока ЭТО не убрано.
Данные фразы все говорят сами за себя, объяснять их значение нет необходимости.



В следующей строке мы видим надпись "Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя"
Если напротив этой фразы мы видим "Данные отсутствуют", то нас все устраивает и у нас нет дополнительных сведений.

Если же написано "Принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя", то нас это тоже УСТРАИВАЕТ, но мы получаем сведения о том, что собственник постарался оградить себя от мошеннических действий и написал заявление о том, что БЕЗ его личного участия квартиру отчуждать НЕЛЬЗЯ [по доверенности квартиру никто не продаст].
Это все говорит нам о том, что собственник [продавец] у нас сознательный, предусмотрительный, достаточно активный и подкованный, осторожный и, как следствие, мы склонны думать, что он адекватный, пока он не докажет нам противоположное при разговоре с нами.




Давайте перенесемся на СААААМУЮ последнюю строчку во ВСЕЙ таблице на ПОСЛЕДНЕЙ странице.
В левом столбце написано "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости".
Если напротив этой фразы написано "Не зарегистрировано", то мы понимаем, что на квартире нет никаких ограничений и обременений [ТОЛЬКО НА МОМЕНТ ФОРМИРОВАНИЯ ДАННОЙ ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН].

Если по рассматриваемой квартире есть непогашенная ипотека, то напротив мы увидим надпись "Ипотека в силу закона" и далее будут сведения на основании какого документа наложено обременение, кто является держателем залога [другими словами: в чью пользу наложено обременение], дата документа, дата регистрации наложения обременения, номер регистрации обременения и еще часто указывают на какой срок оформлен кредит, под обеспечение которого заложена квартира.
___________________________________________________________________

Как САМОСТОЯТЕЛЬНО проверить квартиру и ее собственников на юридическую чистоту очень подробно и доступно изложено в АЛГОРИТМЕ.

Как САМОСТОЯТЕЛЬНО составить ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи квартиры, чтобы он был безопасен именно ПОКУПАТЕЛЮ, размещено ЗДЕСЬ.

Как САМОСТОЯТЕЛЬНО составить ОСНОВНОЙ договор купли-продажи квартиры, чтобы он был безопасен именно ПОКУПАТЕЛЮ, размещено ЗДЕСЬ.